Verhuurders willen af van huurders: vertrekpremies en trucjes
20 augustus 2024
De Nederlandse huurmarkt staat momenteel onder enorme druk. De invoering van de Wet Betaalbare Huur heeft het speelveld voor zowel huurders als verhuurders aanzienlijk veranderd.
Inhoudsopgave
Waar de wet oorspronkelijk was bedoeld om huurprijzen te reguleren en woekerprijzen tegen te gaan, heeft het in de praktijk geleid tot een reeks onverwachte problemen. Deze veranderingen hebben niet alleen gevolgen voor de betaalbaarheid van huurwoningen, maar ook voor de dynamiek tussen huurders en verhuurders.
De Wet Betaalbare Huur
De Wet Betaalbare Huur, die op 1 juli 2024 van kracht ging, introduceerde een puntensysteem dat de maximale huurprijs bepaalt op basis van verschillende criteria. Dit systeem houdt rekening met factoren zoals de grootte van het pand, de aanwezige faciliteiten en de locatie.
Beschermen van huurders
Het doel van deze wet is om huurders te beschermen tegen excessieve huurprijzen en ervoor te zorgen dat huurwoningen betaalbaar blijven, vooral in grote steden waar de druk op de huurmarkt hoog is.
Afname van rendement
Veel verhuurders zien echter hun rendement afnemen door deze wet. Voorheen konden zij hogere huurprijzen vragen, maar nu moeten zij zich houden aan de strikte regels van het puntensysteem.
Stijgende rente
Dit betekent dat veel verhuurders hun huurprijzen hebben moeten verlagen, wat direct invloed heeft op hun inkomsten. Bovendien zorgt de stijgende rente ervoor dat de kosten van leningen, die veel verhuurders hebben afgesloten om hun panden te financieren, hoger worden.
Gevolgen voor verhuurders
Verhuurders worden geconfronteerd met een complexe situatie. Enerzijds hebben ze te maken met de strikte huurregels die hun inkomsten beperken, anderzijds met stijgende kosten als gevolg van hogere rentes en belastingen.
Leegstand meer waard
Dit heeft ertoe geleid dat veel verhuurders besluiten hun panden te verkopen. Het idee is dat een leegstaand pand meer waard is dan een pand met huurders, vooral omdat potentiële kopers vaak geen interesse hebben in het overnemen van huurders.
Constructies en prikkels
Dit heeft geleid tot een toename van het aantal pogingen van verhuurders om huurders te laten vertrekken, soms met behulp van juridische constructies of financiële prikkels zoals vertrekpremies.
Verkoop van panden
Het verkopen van een pand met een huurder erin is vaak minder aantrekkelijk voor kopers. Potentiële kopers zijn vaak op zoek naar panden die zij zelf kunnen bewonen of waar zij een nieuwe huurder voor kunnen vinden onder gunstigere voorwaarden.
Lege verkoop
Daarom proberen veel verhuurders hun panden leeg te verkopen. Dit heeft geleid tot een toename van vragen aan advocaten over de mogelijkheden om huurders te laten vertrekken.
Reden voor uitzetting
Het recht van de huurder op bescherming maakt het echter niet gemakkelijk voor verhuurders om huurcontracten te beëindigen zonder geldige reden, zoals wangedrag van de huurder of dringend eigen gebruik van het pand.
Trucjes van verhuurders
Verhuurders die willen dat hun huurders vertrekken, grijpen soms naar verschillende tactieken. Een van de meest voorkomende methoden is het aanbieden van een vertrekpremie, waarbij huurders een geldbedrag krijgen om vrijwillig hun huurcontract op te zeggen en de woning te verlaten.
Hoewel deze vertrekpremies soms aantrekkelijk lijken voor huurders, zijn ze vaak onvoldoende om de kosten van een nieuwe woning te dekken, vooral in de huidige krappe markt.
Vertrekpremies
Vertrekpremies variëren sterk in hoogte, afhankelijk van de financiële situatie van de verhuurder en de waarde van het pand. Sommige huurders ontvangen enkele duizenden euro’s, terwijl anderen bedragen tot wel tienduizenden euro’s aangeboden krijgen.
Dit laatste komt vooral voor in gewilde stedelijke gebieden waar vastgoedprijzen hoog zijn en de verhuurder baat heeft bij een snelle verkoop van het pand.
Echter, niet alle verhuurders zijn in staat om dergelijke bedragen te betalen, wat betekent dat de inzet van vertrekpremies niet altijd een haalbare oplossing is.
Andere tactieken
Naast vertrekpremies worden huurders soms ook geconfronteerd met misleidende brieven waarin hen wordt verteld dat hun huurcontract wordt beëindigd. Dit is vooral het geval bij tijdelijke huurcontracten of contracten voor bepaalde tijd.
Sommige verhuurders proberen huurders te overtuigen dat hun contract niet verlengd zal worden, zelfs als dat juridisch niet klopt.
Dit soort praktijken zijn in strijd met de wet, maar laten zien hoe wanhopig sommige verhuurders zijn geworden om van hun huurders af te komen.
De toekomst van de huurmarkt
De vraag blijft hoe deze ontwikkelingen de Nederlandse huurmarkt op de lange termijn zullen beïnvloeden. Terwijl de intentie van de Wet Betaalbare Huur is om huurders te beschermen, lijkt het erop dat de maatregelen ook negatieve effecten hebben.
De verhuurmarkt zou bijvoorbeeld kunnen krimpen doordat verhuurders hun panden massaal verkopen, wat leidt tot een afname van het aantal beschikbare huurwoningen.
Vermindering van het huuraanbod
Veel verhuurders kiezen ervoor hun panden te verkopen in plaats van ze te blijven verhuren onder de nieuwe regels. Dit leidt tot een afname van het aantal beschikbare huurwoningen, wat de toch al krappe markt verder onder druk zet.
Vooral in steden zoals Amsterdam, waar de woningmarkt al zeer gespannen is, kan dit een groot probleem worden. De verkoop van panden aan nieuwe eigenaren, die mogelijk andere plannen hebben voor het vastgoed, zoals het zelf bewonen of herontwikkelen, draagt verder bij aan de krimp van het huuraanbod.
Effect op huurprijzen
Hoewel de wet bedoeld is om huurprijzen te verlagen, kan het uiteindelijke effect juist een stijging van de huurprijzen zijn. Door het afnemende aanbod van huurwoningen kunnen huurders worden geconfronteerd met hogere prijzen voor de weinige beschikbare woningen.
Dit kan vooral problematisch zijn voor lage- en middeninkomensgroepen, die al moeite hebben om een betaalbare woning te vinden.
Grotere vraag naar sociale huurwoningen
Daarnaast kan de afname van het aantal huurwoningen in de vrije sector leiden tot een grotere vraag naar sociale huurwoningen, wat de druk op deze sector verder zal vergroten.
Dit kan resulteren in langere wachtlijsten en meer concurrentie onder huurders, wat de toegang tot betaalbare woningen nog moeilijker maakt.
Conclusie
De invoering van de Wet Betaalbare Huur heeft zowel huurders als verhuurders voor nieuwe uitdagingen gesteld. Terwijl de wet is ontworpen om huurders te beschermen en betaalbare woningen te garanderen, heeft het geleid tot een aantal onvoorziene gevolgen.
Zowel beleidsmakers als marktdeelnemers zullen zich moeten aanpassen aan de nieuwe realiteit om ervoor te zorgen dat de markt stabiel blijft en huurders toegang blijven houden tot betaalbare woningen.
