Invloed nieuwe huurwet: particuliere verhuurders verkopen, grote beleggers blijven
19 juli 2024
Grote verhuurders, samen goed voor vele tienduizenden huurwoningen, zeggen dat hun huurprijs beperkt omlaaggaat door de nieuwe middenhuurwet. Ze hadden vaak al gematigde huurprijzen, dus de huurprijs hoeft meestal niet omlaag.
Inhoudsopgave
Particuliere verhuurders en beleggers
Veel particuliere verhuurders willen hun oude woningen verkopen zodra een huurder vertrekt, een proces bekend als uitponden. Ze vinden dat verhuur nu te weinig oplevert. Maar grote beleggers staan er vaak anders in en kiezen ervoor om hun complete aanbod aan huurwoningen te behouden.
Lange termijn investeren
Dit zijn woningbeleggers die vaak met geld van pensioenfondsen en verzekeraars voor langere termijn investeren in huurhuizen. Sinds 1 juli hebben veel huurwoningen in de voormalige vrije sector een maximumhuur op basis van een puntensysteem. Deze huurprijs van maximaal 1158 euro geldt bij nieuwe contracten.
Verhuurders en hun strategieën
Vesteda, dat zo'n 28.000 huurwoningen bezit, meldt dat zij ongeveer dertig nieuwe huurovereenkomsten hebben afgesloten in het gereguleerde middenhuursegment. "De oude huur lag al onder de nieuwe maximumhuur, dus de huurprijs werd niet verlaagd."
Geen huurmaximalisatie
Vesteda streeft niet naar huurmaximalisatie en verwacht slechts bij 5 procent van hun woningen de huur bij nieuwe contracten gemiddeld zo'n 90 euro te moeten verlagen, vooral in grote steden.
Daling van €4
Achmea Real Estate, met 27.000 woningen, zegt dat de wet geen impact heeft op het overgrote deel van de huren. De nieuwe regelgeving zorgt voor 0,4 procent minder huurinkomsten, wat neerkomt op een huurprijsdaling van slechts 4 euro per 1000 euro.
Bij een gering aantal minder duurzame oude woningen in de grote steden wordt de huurprijs lager door het puntensysteem dat gebreken, zoals een slecht energielabel, afstraft met minpunten.
Sociale huur en woningcorporaties
Bij de internationale vastgoedbelegger Greystar, met 5000 huurwoningen, lagen de meeste huurprijzen al in lijn met het puntensysteem. Operationeel directeur Reinier Bunnik verwacht echter dat nieuwe bouwprojecten aangepast moeten worden vanwege de wet.
Percentages
Gemeenten willen vaak 40 procent sociale huur, 40 procent middenhuur en 20 procent vrije sector woningen. Deze percentages moeten mogelijk verschuiven voor de haalbaarheid van projecten, zoals iets minder sociale huur en meer middenhuur.
ASR en BPD Woningfonds, met respectievelijk 5500 en 1400 woningen, verwachten beperkte impact van de nieuwe wet. Beide corporaties voeren al jarenlang een gematigd huurverhogingsbeleid.
Bouwinvest, met 19.000 woningen, moet bij zo'n 875 woningen de huurprijs verlagen bij nieuwe contracten, wat hun langetermijnstrategie van redelijke huren benadrukt. De Wet betaalbare huur is geen aanleiding voor deze corporaties om te verkopen.
Advertenties en verkoopplannen
Heimstaden, met 13.000 huurwoningen, is een verhuurder die wel veel gaat verkopen. De gemiddelde huurprijs van een woning in het middensegment daalt bij hen met 77 euro, wat neerkomt op een daling van 7,5 procent van de huurinkomsten.
Rendement van 5%
Verhuurders streven meestal naar een rendement van 4,5 à 5 procent, wat met deze huurprijsdaling niet meer haalbaar is. Heimstaden wil 90 procent van de vrijkomende huurwoningen verkopen, jaarlijks zo'n 1250 huizen.
Huurmarkt in Nederland
De huurmarkt bestaat grofweg uit twee soorten verhuurders: grotere bedrijfsmatige woningbeleggers en particuliere verhuurders. Bedrijven hadden in 2023 zo'n 385.000 huurwoningen in bezit, terwijl particuliere verhuurders zo'n 557.000 woningen verhuurden.
Conclusie
De nieuwe middenhuurwet heeft slechts een beperkte impact op grote verhuurders, die vaak al gematigde huurprijzen hanteerden. Particuliere verhuurders overwegen hun oude huurwoningen te verkopen, terwijl grote beleggers hun bezit behouden en zich richten op lange termijn investeringen.
