Huurder uitzetten: alles wat je moet weten als verhuurder

14 januari 2022

Laatste update: 11 februari 2025

Het verhuren van een woning brengt rechten en plichten met zich mee voor zowel de huurder als de verhuurder. Een van de meest ingrijpende kwesties is het beëindigen van de huur en het uitzetten van een huurder. In dit artikel bespreken we wanneer een verhuurder een huurder mag uitzetten en welke stappen hierbij komen kijken.

Uitzettingsprocedure voor verhuurders

Het proces van het uitzetten van een huurder kent in Nederland een aantal vaste stappen. Verhuurders moeten aan een reeks wettelijke vereisten voldoen voordat ze kunnen overgaan tot uitzetting. Deze regels zijn er om huurders te beschermen en om onrechtmatige uitzettingen te voorkomen.

Stap 1: Schriftelijke kennisgeving

De eerste stap is het versturen van een schriftelijke kennisgeving naar de huurder. Hierin moet de verhuurder duidelijk de reden voor opzegging vermelden, bijvoorbeeld huurachterstand of overlast. De opzegtermijn moet redelijk zijn en overeenkomen met de wettelijke vereisten, die per situatie kunnen variëren.

Stap 2: Gerechtelijke procedure

Als de huurder niet vrijwillig vertrekt na de kennisgeving, kan de verhuurder een gerechtelijke procedure starten. De rechter beoordeelt of de reden voor uitzetting geldig is. Alleen met goedkeuring van de rechter kan de verhuurder verdere stappen ondernemen.

Stap 3: Deurwaarder of politie inschakelen

Wanneer de rechter akkoord gaat met de uitzetting, kan de verhuurder een deurwaarder of de politie inschakelen om de huurder daadwerkelijk uit de woning te zetten. Let op: zonder goedkeuring van de rechter mag een verhuurder een huurder nooit eigenhandig uitzetten.

Lees ook: Mag je als hoofdbewoner iemand uitschrijven uit een woning? 

Redenen voor uitzetting

In Nederland hebben huurders recht op huurbescherming. Dit betekent dat een verhuurder een huurder niet zomaar uit de woning kan zetten; er moet een rechtsgeldige reden zijn. Hier zijn enkele veelvoorkomende redenen voor uitzetting.

1. Achterstand in huurbetaling

Een van de meest voorkomende redenen voor uitzetting is huurachterstand. Als een huurder meerdere maanden de huur niet betaalt, kan de verhuurder de huur opzeggen. Wel moet de verhuurder eerst een betalingsherinnering sturen en de kans bieden om een betalingsregeling af te spreken.

Voorbeeld: Stel dat een huurder drie maanden zijn huur niet betaalt. De verhuurder stuurt verschillende herinneringen, maar de huurder reageert niet. In dit geval kan de verhuurder via de rechter de opzegging afdwingen.

2. Overlast

Overlast, zoals geluidsoverlast, kan ook een reden zijn voor uitzetting. De verhuurder moet wel bewijzen dat de overlast ernstig is en de leefbaarheid van de omgeving verstoort. Bewijs kan bijvoorbeeld bestaan uit verklaringen van buren of inspectierapporten.

Let op: Als de huurder het niet eens is met de beschuldiging, kan de rechter het conflict beoordelen. De rechter bepaalt of er voldoende reden is voor uitzetting.

3. Eigen gebruik van de woning

Een verhuurder kan ook de woning zelf willen gebruiken, bijvoorbeeld bij echtscheiding of andere persoonlijke omstandigheden. De verhuurder moet echter aantonen dat zijn belangen zwaarder wegen dan die van de huurder.

Lees ook: Wanneer mag een verhuurder borg inhouden?

4. Bouwplannen of renovaties

Als de verhuurder bouwplannen of renovaties voor de woning heeft, kan dit ook een reden zijn om het huurcontract te beëindigen. Dit kan bijvoorbeeld gelden bij sloop of grote verbouwingen. Het is wel noodzakelijk dat deze plannen goedgekeurd zijn door de gemeente en dat de benodigde vergunningen aanwezig zijn.

5. Wijzigingen in het huurcontract

Een huurcontract kan ook beëindigd worden als er wijzigingen zijn waar de huurder niet mee akkoord gaat. Dit kan bijvoorbeeld gaan om renovaties die leiden tot een huurverhoging of aanpassingen in de betalingswijze. Accepteert de huurder de nieuwe voorwaarden niet, dan kan de verhuurder het huurcontract opzeggen.

Juridische onderbouwing en relevante wetsartikelen

Bij het uitzetten van een huurder moeten verhuurders zich houden aan de wettelijke regels uit het Burgerlijk Wetboek (BW) en andere relevante wetgeving. Hieronder volgen de belangrijkste bepalingen:

Beëindiging van de huurovereenkomst via de rechter

Artikel 7:231 BW bepaalt dat een huurovereenkomst alleen door de rechter kan worden beëindigd, tenzij de huurder en verhuurder gezamenlijk akkoord gaan. Dit betekent dat een verhuurder niet eigenhandig een huurder mag uitzetten.

Huurbescherming voor huurders

In Nederland genieten huurders huurbescherming op grond van Artikel 7:269 BW. Dit artikel bepaalt dat een huurder niet zomaar uit zijn woning kan worden gezet, tenzij er een geldige opzeggingsgrond is.

Redenen voor beëindiging van de huur

De wet noemt een aantal rechtsgeldige redenen voor beëindiging van de huurovereenkomst, zoals:

• Huurachterstand: Volgens Artikel 7:212 BW moet de huurder de huur op tijd betalen. Bij structurele wanbetaling kan de verhuurder ontbinding via de rechter eisen.
• Overlast: Artikel 7:213 BW verplicht huurders zich als een goed huurder te gedragen. Ernstige overlast kan een reden zijn voor beëindiging van de huurovereenkomst.
• Dringend eigen gebruik: Artikel 7:274 lid 1 sub c BW stelt dat een verhuurder de woning zelf mag opeisen, mits hij een zwaarwegend belang heeft.

Uitzetting alleen via een deurwaarder

Volgens Artikel 7:225 BW mag een verhuurder een huurder niet zelf uit de woning zetten, zelfs niet na een rechterlijke uitspraak. Alleen een gerechtsdeurwaarder mag een uitzetting uitvoeren.

Borg inhouden bij schade of contractbreuk

Als een huurder het huurcontract voortijdig beëindigt of schade veroorzaakt aan de woning, kan de verhuurder de borgsom inhouden. Dit valt onder Artikel 7:224 BW, waarin staat dat de huurder de woning in dezelfde staat moet achterlaten als bij aanvang van de huurperiode.

Wat te doen bij contractbreuk door de huurder?

Contractbreuk ontstaat wanneer de huurder het huurcontract beëindigt vóór de afgesproken huurperiode. In zo’n geval moet de huurder vaak nog huur betalen tot het einde van de termijn of totdat er een nieuwe huurder is gevonden. De verhuurder moet echter aantonen dat hij actief heeft geprobeerd een nieuwe huurder te vinden.

Bij contractbreuk kan de verhuurder de borg vaak inhouden om de misgelopen huur te compenseren.

Veelgestelde vragen (FAQ)

• Kan een verhuurder de huur opzeggen bij verkoop van de woning?
  Nee, bij verkoop blijft het huurcontract van kracht en wordt het overgenomen door de nieuwe eigenaar. De huurder kan niet zomaar worden uitgezet.

• Hoe lang duurt een uitzettingsprocedure?
  Dit varieert, maar meestal duurt het enkele maanden. Als er een gerechtelijke procedure nodig is, kan het langer duren.

• Wat zijn de kosten van een gerechtelijke procedure?
  De kosten verschillen, maar zowel verhuurder als huurder moeten rekening houden met gerechtelijke kosten en eventueel de kosten van een advocaat.

Conclusie

Het uitzetten van een huurder vereist strikte naleving van de wet- en regelgeving. Verhuurders moeten zorgvuldig omgaan met de rechten van huurders en zich aan de uitzettingsprocedure houden.

Mogelijke redenen voor uitzetting variëren van huurachterstand en overlast tot dringende persoonlijke omstandigheden. Huurders genieten sterke huurbescherming, wat voorkomt dat zij zomaar hun woning kunnen verliezen.

Zowel verhuurders als huurders doen er goed aan om op de hoogte te zijn van hun rechten en plichten om juridische conflicten te vermijden.

Terug naar het overzicht