Huurwoning renovatie: wat zijn je rechten en plichten als huurder?

22 februari 2024

Laatste update: 11 februari 2025

Madelon

Het klinkt als muziek in de oren: eindelijk heeft de verhuurder besloten om de huurwoning te renoveren en bijvoorbeeld een nieuw dak, nieuwe kozijnen of een nieuwe voordeur te plaatsen. Toch beleven huurders in de praktijk een renovatie heel verschillend, blijkt uit wijkonderzoek van Omroep Brabant.

Belangrijkste punten uit deze blog

Wisselende ervaringen met renovaties: Huurders ervaren renovaties verschillend. Sommigen hebben problemen zoals lekkages, terwijl anderen tevreden zijn met de werkzaamheden.

Rechten van huurders: Verhuurders moeten huurders tijdig informeren over renovaties en de impact ervan. Er moet een redelijke termijn zijn voor de start en tijdelijke huisvesting geregeld worden bij ingrijpende renovaties.

Huurveranderingen: Huurders kunnen recht hebben op huurverlaging bij overlast tijdens renovaties. Na renovatie kan de huurprijs stijgen, maar deze verhoging moet redelijk zijn. Huurders van sociale huurwoningen kunnen bezwaar maken tegen huurverhogingen.

Inhoudsopgave

Wisselende ervaringen met renovaties

Ten einde raad door renovatieproblemen

Omroep Brabant ging langs bij de Marslaan in Helmond, waar huurwoningen worden verduurzaamd en sommige huizen een nieuw dak, badkamer of keuken krijgen. De straat staat vol steigers en bouwmaterialen, maar niet iedereen is tevreden. Een van de bewoners vertelt: “Ik ben na de renovatie wakker geworden in een nat bed.” Er bleek een lek in het nieuwe dak te zitten, waardoor het water langs de muren naar beneden liep. Volgens de bewoners had de renovatie al maanden eerder klaar moeten zijn.

Grote verschillen in ervaringen

Het rapportcijfer voor de renovatie verschilt sterk per bewoner. Waar de een een vier geeft, waardeert een ander de renovatie met een dikke acht. Bij sommige bewoners verliep de renovatie zonder problemen, terwijl anderen klachten hebben over lekkages en vertragingen. Ook in de Leonardusbuurt in Helmond zijn de ervaringen gemengd: sommige bewoners hadden last van het gedrag van de bouwvakkers, terwijl anderen juist blij waren met de resultaten.

Huurwoning ligt overhoop door de renovaties die gedaan worden in opdracht van de verhuurder

Rechten van huurders bij renovatie

Als huurder heb je bij renovaties vanuit woningcorporaties of verhuurders bepaalde rechten. Verhuurders zijn verplicht je tijdig te informeren over de geplande renovaties en de impact op jouw woonsituatie.

Informatieplicht van de verhuurder

De verhuurder is volgens Artikel 7:220 BW verplicht om huurders tijdig en volledig te informeren over de renovatie, inclusief:

De aard en duur van de werkzaamheden
Mogelijke gevolgen (zoals overlast of tijdelijke verhuizing)
Eventuele huurverhoging na de renovatie

Wanneer is toestemming van de huurder vereist?

Volgens de Huurwet geldt:

Bij renovaties die impact hebben op meerdere huurders (minstens 10 woningen), is 70% instemming vereist.
Indien een huurder niet akkoord gaat, kan de verhuurder de rechter inschakelen om de renovatie toch door te laten gaan.

Recht op huurverlaging bij overlast

Volgens de Huurcommissie kan een huurder bij ernstige overlast door renovatie tijdelijke huurverlaging eisen. Dit geldt wanneer:

De woning tijdelijk onbewoonbaar is
De huurder onredelijk veel hinder ervaart (bijv. geen toegang tot water of verwarming)

Bescherming tegen onterechte huurverhoging

Bij sociale huur mogen renovaties de huur niet buiten proporties verhogen. Dit wordt getoetst aan het Woningwaarderingsstelsel (puntensysteem).
Huurders kunnen via de Huurcommissie bezwaar maken tegen de verhoging.

Huurder en verhuurder zijn in overleg over de renovaties aan de huurwoning.

Huurverlaging en overlast tijdens renovatie

Vergoeding bij overlast

Tijdens een renovatie kunnen huurders te maken krijgen met overlast. In bepaalde gevallen kan de huurder recht hebben op een vergoeding, zoals een tijdelijke huurverlaging of een verhuiskostenvergoeding.

Geen aanspraak bij groot onderhoud

Wanneer de verhuurder groot onderhoud uitvoert, zoals een renovatie, kan de huurder meestal geen aanspraak maken op een verhuiskostenvergoeding als hij in de woning kan blijven. De Hoge Raad definieert renovatie als “zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging.”

Toename van het woongenot

Renovaties moeten bijdragen aan het woongenot. Dit kan betekenen dat de renovatie een verbetering inhoudt, zoals nieuwbouw van een deel van het huis of een verhoging van de kwaliteit van bestaande ruimtes.

Bouwvakkers zijn hout aan het zagen tijdens een renovatie aan een huurwoning.

Huurverhoging na renovatie

Na een renovatie kan de huurprijs stijgen. De verhuurder moet zich echter houden aan de maximale huurprijs en de verhoging moet redelijk zijn in verhouding tot de renovaties. Huurders in sociale huurwoningen hebben het recht om bezwaar te maken tegen huurverhogingen na een renovatie.

Bekijk ook eens onze blog: Onderhoud huurwoning: wie doet wat?

Stap-voor-stap handleiding voor huurders bij renovatie

1. Wat te doen bij overlast door renovatie?

Renovaties kunnen tijdelijk ongemak veroorzaken, maar als de overlast buitensporig is, heb je als huurder rechten. Volg deze stappen:

Bespreek het met de verhuurder

Maak een lijst van de overlast die je ervaart (lawaai, stof, lekkages, enz.).
Stuur een e-mail of brief naar de verhuurder en vraag om oplossingen.

Vraag om compensatie

Als je woning slecht bewoonbaar is, kun je een tijdelijke huurverlaging aanvragen.
Bij gedwongen verhuizing door renovatie heb je mogelijk recht op een verhuiskostenvergoeding.

Meld ernstige problemen bij de Huurcommissie of gemeente

Als de verhuurder geen maatregelen neemt, kun je een klacht indienen bij de Huurcommissie (voor sociale huur) of de rechter (voor vrije sector).
In extreme gevallen kan de gemeente optreden als de situatie onleefbaar wordt.

2. Hoe maak je bezwaar tegen een huurverhoging na renovatie?

Na een renovatie kan de huur stijgen, maar dit moet redelijk zijn. Je kunt bezwaar maken als de verhoging te hoog is of de renovatie geen echte verbetering oplevert.

Controleer of de huurverhoging redelijk is

Voor sociale huur gelden maximale huurprijzen op basis van het puntensysteem. Check dit op de website van de Huurcommissie.
Voor vrije sector woningen gelden geen vaste regels, maar je kunt overleggen of de verhoging marktconform is.

Schrijf een bezwaarbrief naar de verhuurder

Vraag om een onderbouwing van de huurverhoging.
Geef aan waarom je bezwaar maakt (bijv. renovatie was noodzakelijk onderhoud en geen verbetering).

Dien een formeel bezwaar in bij de Huurcommissie

Je hebt tot 3 maanden na de verhoging de tijd om bezwaar in te dienen.
De Huurcommissie bepaalt of de verhoging redelijk is en kan deze verlagen.

Schakel juridische hulp in

Bij onterechte verhogingen kun je juridische bijstand zoeken via een huurdersvereniging of juridisch loket.

Conclusie

Renovaties in huurwoningen zouden moeten leiden tot verbeteringen, maar wijkonderzoeken van Omroep Brabant laten zien dat huurders zeer wisselende ervaringen hebben. Sommige huurders zijn tevreden, terwijl anderen te maken hebben met lekkages en vertragingen.

Huurders hebben rechten, zoals tijdige informatie, redelijke voorbereidingstijd, en tijdelijke huisvesting bij ingrijpende renovaties. Overlast kan recht geven op huurverlaging. Na renovaties kan de huurprijs stijgen, maar de verhoging moet redelijk zijn. Huurders van sociale huurwoningen kunnen bezwaar maken tegen onredelijke huurverhogingen.