Verkoopgolf van huurwoningen door investeerders: gevolgen voor huurders én verhuurders

28 februari 2025

De Nederlandse huurmarkt is flink in beweging. Steeds meer particuliere investeerders en verhuurders besluiten hun huurwoning(en) te verkopen in plaats van te verhuren. Deze trend wordt vooral aangedreven door nieuwe regels en belastingmaatregelen die het verhuren minder aantrekkelijk maken​. Wat betekent deze verkoopgolf voor jou als huurder of verhuurder? We zetten de belangrijkste ontwikkelingen op een rij en leggen uit hoe beide groepen de impact voelen.

Waarom verkopen verhuurders hun huurwoningen?

Verschillende factoren zorgen ervoor dat verhuurders – met name particuliere investeerders – hun huurwoningen van de hand doen. Enkele belangrijke redenen zijn:

• Strengere huurregels: De overheid heeft de Wet betaalbare huur ingevoerd om huurprijzen te reguleren en huurders te beschermen. Deze wet stelt per 1 juli 2024 een maximale huurprijs in voor middenhuur woningen (via een puntensysteem)​. Hoewel dit bedoeld was om huren betaalbaarder te maken, pakt het in de praktijk soms averechts uit. Veel investeerders zien hun mogelijke huurinkomsten dalen door deze plafonds en besluiten daarom te verkopen​. Zo zei verzekeraar ASR (eigenaar van 26.000 huurwoningen) dat uitbreiding van hun huurportefeuille niet langer rendabel is onder de nieuwe regels.

• Hogere belastingen: Naast nieuwe huurwetten maken fiscale maatregelen het bezitten van huurwoningen duurder. Sinds 2021 is de overdrachtsbelasting (voorheen 2% voor een huis) fors verhoogd voor beleggers, wat de aankoop van nieuwe panden minder aantrekkelijk maakt​. Ook de vermogensbelasting op tweede woningen is verzwaard​. Deze hogere kosten drukken op het rendement van particuliere verhuurders, waardoor sommigen ervoor kiezen hun vastgoed te verkopen zolang de huizenprijzen hoog staan.

• Lager rendement op verhuur: Veel particuliere verhuurders merken dat verhuren minder oplevert dan voorheen. Ze streven doorgaans naar een rendement van rond de 4,5-5%, maar met de nieuwe beperkingen is dat lastiger te behalen​. Zeker als een woning leegkomt, is verkopen vaak aantrekkelijker dan opnieuw verhuren tegen een lagere huurprijs.
  
  Dit proces staat bekend als uitponden – het verkopen van een huurwoning zodra de huurder vertrekt​. Verhuurders cashen dan de waardestijging van het huis in plaats van door te gaan met maandelijkse huurinkomsten die onder druk staan.

Gevolgen voor huurders

Wat merken huurders van deze ontwikkelingen? Helaas zorgt de verkoopgolf voor onzekerheid en krapte op de huurmarkt. Enkele directe gevolgen voor (potentiële) huurders zijn:

• Onzekerheid over de woning: Wanneer een huurwoning verkocht wordt, krijgt de zittende huurder een nieuwe eigenaar als huisbaas. Een nieuwe verhuurder kan andere plannen hebben – bijvoorbeeld renovatieplannen of een wijziging van de huurvoorwaarden​.In het ergste geval besluit de nieuwe eigenaar de woning zelf te gaan bewonen of door te verkopen, waardoor de huurder moet vertrekken​. Dit betekent dat zelfs huurders die netjes op tijd hun huur betalen en graag willen blijven, geconfronteerd kunnen worden met het zoeken van een andere woning.

• Moeilijker een nieuwe huurwoning vinden: Het toch al schaarse aanbod van huurwoningen kan nog verder slinken doordat verkochte huizen vaak van de huurmarkt verdwijnen. Veel panden die door investeerders verkocht worden, belanden namelijk in handen van kopers die er zelf gaan wonen​.

  Zo’n woning komt dan niet terug als huurwoning, wat het totale huuraanbod verkleint​. Voor huurders betekent dit meer concurrentie voor de woningen die nog wél beschikbaar zijn. Het aantal reacties per beschikbare huurwoning is hoog, en huurprijzen in de vrije sector stijgen door de schaarste inmiddels flink (gemiddeld +8,5% in een jaar tijd)​.

• Mogelijkheid om te kopen: Er is een kleine groep huurders voor wie de verkoopgolf een kans biedt: de huidige bewoners met koopambities. Uit gegevens van het Kadaster blijkt dat eind 2024 veel huurwoningen zijn verkocht aan de huishoudens die erin woonden, vaak voor een relatief lage prijs​.
  
  Ongeveer 8.000 verkochte panden gingen naar eigenaar-bewoners, waarvan 65% starters waren​. Zij betaalden gemiddeld €344.000 per woning – beduidend minder dan de landelijke gemiddelde huizenprijs van ~€460.000. Dit komt omdat investeerders vooral kleinere of minder energiezuinige huizen verkopen, die goedkoper zijn​.
  
  Voor zittende huurders met voldoende financiële mogelijkheden kan zo’n aankoop een unieke kans zijn om eigenaar te worden. Maar let op: lang niet elke huurder kan of wil zijn huurhuis kopen, en voor de meeste huishoudens blijft huren de enige optie. Die groep voelt vooral de nadelen van het krimpende huuraanbod.

Gevolgen voor verhuurders en investeerders

Ook verhuurders – zowel kleine particuliere als grote institutionele beleggers – worden direct beïnvloed door de ontwikkelingen op de huurmarkt:

• Kleine verhuurders stappen uit de markt: Zoals genoemd verkopen veel particuliere verhuurders hun pand bij leegkomst om hun winst te verzilveren. Zij ervaren de combinatie van strengere regelgeving en hogere lasten als een bedreiging voor hun rendement​. Dit leidt ertoe dat het aantal kleine investeerders op de huurmarkt afneemt.
  
  Voor deze groep is het simpelweg lucratiever om nu te verkopen dan om te verhuren met beperkte winst. Dit kan bijvoorbeeld een individuele eigenaar zijn met één of enkele woningen die besluit: “ik stop met verhuren, ik verkoop mijn huis nu het nog kan voor een goede prijs.”

• Grote beleggers heroverwegen strategie: Grote woningbeleggers (zoals pensioenfondsen of verzekeraars) bezitten samen ruim 385.000 huurwoningen in Nederland​. Zij investeren meestal voor de lange termijn en hanteerden vaak al redelijk gematigde huren. De nieuwe huurwet raakt hen minder hard, omdat hun huren vaak al onder de maximale grens lagen. Zo hoefde Vesteda (28.000 woningen) bij slechts 5% van de woningen de huur iets te verlagen​.
  
  Toch zorgen ook zij dat hun portefeuille financieel gezond blijft. Sommige grote partijen kiezen er nu voor om groei stil te zetten of een deel van hun bezit te verkopen als het rendement tegenvalt. Een voorbeeld is Heimstaden (13.000 woningen), dat aangaf 90% van de vrijkomende huurwoningen te willen verkopen – zo’n 1.250 woningen per jaar – omdat het beoogde rendement van ~5% niet meer haalbaar is onder de nieuwe regels​.
  
  Grote beleggers blijven dus wel actief op de markt, maar zijn kritischer op nieuwe investeringen en desinvesteren soms in hun slechtst renderende panden.

• Marktverzadiging versus kansen: Voor de verhuurders die wél in de markt blijven, heeft de verkoopgolf van collega’s twee kanten. Enerzijds vermindert de concurrentie in de verhuurmarkt wanneer andere verhuurders stoppen, wat de overgebleven verhuurders in theorie meer keuze aan huurders geeft.
  
  Anderzijds kan de politiek verdere maatregelen nemen als het huuraanbod krimpt, wat weer nieuwe risico’s brengt. Verhuurders die blijven, moeten zich dus aanpassen aan een veranderende markt: ze zullen mogelijk meer nadruk leggen op goede service, redelijke huurprijzen en energiebesparingen om zowel huurders aan te trekken als aan regelgeving te voldoen.

Tekort aan huurwoningen steeds nijpender

De trend dat beleggers hun woningen verkopen, draagt bij aan een groeiend tekort op de huurmarkt. In veel steden is al lange tijd sprake van een woningtekort, en dit wordt erger nu huurhuizen massaal worden verkocht. Uit cijfers blijkt dat in het laatste kwartaal van 2024 ruim 20.150 woningen van eigenaar wisselden – aanzienlijk meer dan de 12.375 in dezelfde periode een jaar eerder​.

Verkoopgolf in grote steden

Vooral in de grote steden was een flinke verkoopgolf: in Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht samen verdubbelde het aantal verkochte huurpanden, en in Rotterdam zelfs bijna verdrievoudigde dat aantal ten opzichte van een jaar eerder​. Veel van deze woningen worden niet opnieuw verhuurd, maar gekocht door starters of doorstromers die er zelf gaan wonen.Het gevolg is een afnemend aanbod aan huurwoningen, met name in het middensegment. 

Minder aanbod bij gelijkblijvende of stijgende vraag betekent dat de prijzen voor nieuwe huurcontracten flink omhoog gaan. Huurders merken dit direct in hun portemonnee: voor een gemiddeld appartement betaalt een nieuwe huurder nu honderden euro’s meer dan enkele jaren geleden​

Balanceren tussen huurdersbescherming en investeringsklimaat

De ontwikkelingen op de huurmarkt plaatsen de politiek voor een uitdaging: hoe beschermen we huurders en houden we huren betaalbaar, zonder dat verhuurders massaal afhaken? Huurdersorganisaties (zoals de Woonbond) pleiten ervoor om de nieuwe huurwetgeving te handhaven, omdat versoepeling volgens hen juist negatieve gevolgen heeft voor huurders​.

Zij waarschuwen dat het terugdraaien van de Wet betaalbare huur zou leiden tot hogere huren en minder zekerheid voor huurders. Bovendien vinden ze dat goed bestuur inhoudt dat eenmaal ingevoerde huurregels, die met reden zijn gemaakt, niet direct weer afgezwakt moeten worden​.

Middensegment aantrekkelijk maken

Verhuurdersorganisaties en vastgoedeigenaren laten aan de andere kant van zich horen met oproepen richting de overheid. Zij wijzen op een verslechterd investeringsklimaat: hogere lasten en strengere regels maken het onaantrekkelijk om in huurwoningen te investeren​. Diverse verhuurders roepen het kabinet op tot snelle actie om het middensegment huurwoningen aantrekkelijk te houden voor investeerders​.

Investeringsklimaat verslechterd

Zo zei een grote investeerder als Heimstaden dat de cijfers van het Kadaster “nogmaals aantonen dat het investeringsklimaat voor Nederlandse huurwoningen enorm is verslechterd”​. Mogelijke oplossingen die genoemd worden, zijn bijvoorbeeld fiscale tegemoetkomingen (belastingvoordelen) voor verhuurders, of subsidies en stimulansen om middenhuurwoningen bij te bouwen. Het is een lastig evenwicht: zonder winstperspectief geen investeerders, maar zonder regulering geen betaalbare huur voor de middenklasse.

Wat betekenen deze veranderingen voor jou?

Zowel huurders als verhuurders merken dus de gevolgen van de huidige ontwikkelingen op de huurmarkt. Als huurder is het belangrijk om goed op de hoogte te blijven van je rechten. Wordt jouw huurwoning verkocht? Dan heb je als zittende huurder meestal huurbescherming; een nieuwe eigenaar kan je niet zomaar op straat zetten.

Alternatieven zoeken

Het kan slim zijn om tijdig alternatieven te zoeken als je signalen krijgt dat je verhuurder wil verkopen – de concurrentie op de huurmarkt is immers moordend, dus ingeschreven staan op platforms en actief reageren is essentieel. Bij Huurstunt kun je bijvoorbeeld eenvoudig het nieuwste aanbod in de gaten houden en snel reageren op huurwoningen die vrijkomen.

Langetermijnontwikkelingen voor verhuurders

Ben je verhuurder of overweeg je te investeren in een huurwoning? Dan is het verstandig om de langetermijnontwikkelingen mee te wegen. Denk na over scenario’s: Kun je nog rendement behalen als de regulering toeneemt, of is verkoop op termijn beter?

Blijf ook op de hoogte van eventuele nieuwe beleidsplannen van de overheid die van invloed kunnen zijn op verhuur. Tegelijk is het aanbieden van een kwalitatieve, redelijk geprijsde huurwoning nog steeds waardevol – de vraag naar huurhuizen is hoog, en betrouwbare huurders zijn op zoek naar woonruimte.

Platforms als Huurstunt brengen huurders en verhuurders bij elkaar, zodat leegstand beperkt blijft en jij als verhuurder snel een goede huurder kunt vinden.

Conclusie

De verkoop van huurwoningen door particuliere investeerders is een trend die de Nederlandse huurmarkt ingrijpend verandert. Voor huurders betekent het een nog krapper aanbod en mogelijk hogere prijzen, hoewel sommigen de kans krijgen hun huurhuis te kopen. Voor verhuurders betekent het een kritischer afweging of vastgoedbeleggingen nog lonen onder aangescherpte regels en heffingen.

Uiteindelijk zijn zowel huurders als verhuurders gebaat bij een gezonde, stabiele huurmarkt. Dat vraagt om een goede balans tussen huurdersbescherming en een aantrekkelijk investeringsklimaat. De komende tijd zal moeten blijken welke maatregelen overheid en marktpartijen nemen om die balans te vinden, zodat er voldoende betaalbare huurwoningen beschikbaar blijven én verhuurders een redelijk rendement kunnen behalen.

Terug naar het overzicht