Huurwoning bij verhuizing terug in oude staat brengen? Dit zijn de regels

24 maart 2025

In deze blog leggen we stap voor stap uit wat wettelijk verplicht is bij het opleveren van jouw huurwoning, hoe je omgaat met aanpassingen in de woning, wat een opnamestaat is (en wat als die er niet is), wat bezemschoon opleveren inhoudt en hoe je omgaat met onredelijke eisen van de verhuurder. Tot slot geven we handige tips om problemen bij de oplevering te voorkomen.

Wettelijke regels bij het opleveren van een huurwoning

In Nederland bepaalt de wet dat je een huurwoning bij vertrek in principe moet achterlaten zoals je hem kreeg bij de start van de huur.

In je huurcontract staat vaak dat de woning in de oorspronkelijke staat opgeleverd moet worden. Dit betekent dat je alle wijzigingen die niet zijn toegestaan ongedaan moet maken en eventuele schade moet herstellen.

Normale slijtage door gebruik hoef je niet te herstellen – daar moet de verhuurder rekening mee houden. Bijvoorbeeld, een vloer die na jaren wat slijt of verf die iets verkleurt, valt onder normale slijtage.

De rol van de opnamestaat (inspectierapport)

Bij aanvang van de huur wordt vaak een opnamestaat opgemaakt. Een opnamestaat is een schriftelijk inspectierapport waarin de staat van de woning bij de start van de huurperiode gedetailleerd is vastgelegd. Hierin staan bijvoorbeeld de kleuren van muren, de aanwezigheid van eventuele gebreken en de algemene conditie van de huurwoning.

Opnamestaat als referentie

Bij het einde van de huur dient deze opnamestaat als referentie: de woning moet in dezelfde staat worden opgeleverd als beschreven in de opnamestaat. Zijn de muren bij aanvang wit en onbeschadigd?

Dan verwacht de verhuurder dat je ze weer wit en zonder nieuwe gaten of schade oplevert. Dankzij de opnamestaat weten zowel huurder als verhuurder precies wat de oude staat van de woning was.

Wat als er geen opnamestaat is?

Het komt voor dat er geen opnamestaat is opgesteld bij de start van de huur. In dat geval gelden er verschillende regels afhankelijk van het jaar waarin je huurcontract inging. De wet veranderde op 1 augustus 2003:

• Huurcontract van vóór 1 augustus 2003: Als er geen opnamestaat is en je huurde de woning al vóór 2003, dan moet je de woning “in goede staat” opleveren. Men ging er vroeger van uit dat elke huurder de woning destijds in goede staat ontving.
  
  Na een huurperiode van bijvoorbeeld 20 of 30 jaar kan dit betekenen dat de verhuurder redelijkerwijs een flinke opknapbeurt verwacht. (Tip: Is de woning bij aanvang destijds niet in goede staat opgeleverd? Dan ligt de bewijslast hiervoor bij jou – dit is na zoveel jaar vaak lastig te bewijzen.)

• Huurcontract van na 1 augustus 2003: Heb je na 2003 gehuurd en ontbreekt een opnamestaat, dan mag je de woning opleveren zoals die op dat moment is. De verhuurder mag alleen extra herstel eisen als hij kan bewijzen dat de woning bij aanvang in betere staat was.
  
  Met andere woorden: de bewijslast ligt bij de verhuurder. In de praktijk betekent dit dat je bij een recenter huurcontract zonder opnamestaat de woning in de huidige staat kunt achterlaten, uiteraard minus eventuele door jou aangerichte schade.

Oplevering huurwoning na 30 jaar huur: Heb je extreem lang in de woning gewoond (denk aan 30 jaar of meer), dan valt je huurcontract vaak in de eerste categorie (voor 2003) en is er meestal geen opnamestaat.

De verhuurder kan dan verlangen dat je de woning weer netjes en schoon oplevert, vergelijkbaar met de toestand waarin je hem ooit kreeg. Soms leidt dit tot discussie, vooral als de woning in de loop der jaren verbeterd is.

Wees je bewust van je rechten: na zo’n lange tijd hoeft normale slijtage natuurlijk niet door jou hersteld te worden.

Aanpassingen en verbeteringen aan de woning

In de loop van de huurperiode heb je misschien veranderingen aangebracht in de woning. Denk aan een nieuwe vloer gelegd, muren in een andere kleur geverfd, extra kastjes opgehangen of zelfs een tussenmuur verwijderd. De vraag is: moet je alle aanpassingen ongedaan maken bij de oplevering van de huurwoning?

Aanpassingen met toestemming van de verhuurder

Heb je destijds toestemming van de verhuurder gekregen voor een bepaalde wijziging, of was de verandering zelfs een eis vanuit de verhuurder (bijvoorbeeld een verbeterde keuken via de woningbouwvereniging)? Dan mag je ervan uitgaan dat deze mag blijven zitten bij oplevering.

Veranderingen die in overleg met de verhuurder zijn gedaan, worden vaak gezien als een verbetering van de woning. Tenzij jullie destijds iets anders hebben afgesproken (sommige verhuurders willen bijvoorbeeld dat je bij vertrek hun plaatsing weer verwijdert), hoef je een wijziging met toestemming niet terug te draaien.

Aanpassingen zonder toestemming (zelf aangebracht)

Anders ligt het bij zelf aangebrachte veranderingen zonder toestemming. De verhuurder kan eisen dat je zulke wijzigingen ongedaan maakt en de huurwoning terugbrengt in originele staat. Denk bijvoorbeeld aan: verwijdering van een door jou geplaatste wand, het weghalen van ingebouwde kasten of het terugplaatsen van de originele deuren als je die had vervangen.

Objectieve veranderingen

Tenzij de verandering als een objectieve verbetering wordt gezien, is het verstandig er vanuit te gaan dat je het moet herstellen. Een objectieve verbetering wil zeggen dat vrijwel iedereen het als een verbetering beschouwt – bijvoorbeeld een kwalitatief betere vloer dan ervoor.

In zo’n geval zou het onredelijk kunnen zijn als de verhuurder eist dat je de wijziging ongedaan maakt. Overleg in zulke gevallen met de verhuurder: mogelijk wil de nieuwe huurder of de verhuurder jouw verbetering graag houden.

Mag je verbeteringen meenemen of laten overnemen?

Je hebt als huurder ook het recht om zelf geplaatste zaken weg te halen wanneer je vertrekt – dit noemt men wel het wegbreekrecht. Heb je bijvoorbeeld dure lampen, een eigen koelkast of een zelf gelegde parketvloer die je wilt hergebruiken, dan mag je die meenemen naar je nieuwe woning. Let op: je moet wel eventuele schade die ontstaat door het weghalen herstellen.

Voorzieningen ter overnamen

Ook kun je er soms voor kiezen om bepaalde voorzieningen ter overname aan te bieden aan de volgende huurder. In dat geval spreek je met de nieuwe huurder (of de verhuurder) af dat iets mag blijven, bijvoorbeeld tegen een kleine vergoeding of gratis.

Leg dit altijd schriftelijk vast in een overnameformulier om later gedoe te voorkomen. Zo is duidelijk dat jij de verantwoordelijkheid hebt overgedragen en dat de volgende bewoner of de verhuurder de verandering accepteert.

Moet je de huurwoning opleveren geschilderd in de oude kleur?

Veel huurders vragen zich af of ze de huurwoning moeten opleveren met fris geschilderde muren. Dit hangt af van de situatie:

• Kleurwijzigingen: Heb jij de muren of plafonds in een afwijkende kleur geverfd ten opzichte van wat je kreeg? Dan ben je meestal verplicht om ze terug te schilderen in de oorspronkelijke kleur (vaak wit of een neutrale tint).
  
  Zo niet, kan de verhuurder dit als wijziging zien en de kosten van overschilderen bij jou in rekening brengen. Huurwoning opleveren = schilderen bij felle kleuren is dus vaak de praktijk.

• Normale gebruikssporen: Als de muren dezelfde kleur hebben als bij aanvang maar zijn vergeeld of vuil na jaren gebruik, is dit doorgaans normale slijtage. Veel verhuurders eisen niet dat je dan per se gaat schilderen, al kan het wel gevraagd worden om het netjes te maken.
  
  Check je huurcontract: soms staat daarin een bepaling dat je bijvoorbeeld om de vijf jaar moet schilderen of dat bij vertrek de wanden wit moeten zijn.

• Overleg met verhuurder: Weet je niet zeker of je moet schilderen? Vraag het aan je verhuurder of plan een voorinspectie.
  
  Soms vindt de verhuurder het goed als je niet meer schildert, bijvoorbeeld omdat er direct gerenoveerd gaat worden of een nieuwe huurder de kleur toch overschildert.

Huurwoning opleveren na overlijden

Een speciaal geval is wanneer de huurder overlijdt. Bij een overlijden eindigt de huurovereenkomst doorgaans automatisch, maar de woning moet nog wel worden opgeleverd. Wie is verantwoordelijk voor de oplevering na overlijden?

In de meeste gevallen zijn de erfgenamen of nabestaanden verantwoordelijk voor het huurwoning opleveren na overlijden van de huurder. Zij zullen dan namens de overledene de woning moeten ontruimen en netjes opleveren volgens de geldende regels (inclusief eventuele opknapwerk en bezemschoon opleveren).

De opnamestaat en het huurcontract bepalen ook hier wat er moet gebeuren.

Geen erfgenamen of verwerping van erfenis

Maar wat als er geen erfgenamen zijn, of als de erfgenamen de erfenis verwerpen? In dat geval zijn zij niet verantwoordelijk voor de oplevering. De verhuurder zal dan zelf de woning moeten laten ontruimen en herstellen. Vaak zal de verhuurder de kosten verhalen op de nalatenschap (de erfenis) indien daar voldoende middelen voor zijn.

Voor nabestaanden kan dit een moeilijke tijd zijn, dus het is verstandig dat zij – indien ze de woning moeten opleveren – contact opnemen met de verhuurder om duidelijke afspraken te maken over de opleveringstermijn, eventuele eindinspectie en opleveringsvoorwaarden.

Huurwoning bezemschoon opleveren: wat betekent dat?

Bij vrijwel elke verhuizing hoor je dat de woning “bezemschoon” opgeleverd moet worden. Maar wat houdt bezemschoon opleveren precies in? Bezemschoon betekent dat de woning volledig leeg en schoon wordt achtergelaten, alsof je er met de bezem doorheen bent gegaan. Concreet komt het neer op:

• Leegmaken: Alle meubels en persoonlijke spullen moeten uit de woning zijn. Ook zolders, kelders, schuren en balkons moeten ontruimd zijn. Niets van jou blijft achter, tenzij overname is afgesproken.

• Schoonmaken: De woning moet geveegd en gereinigd zijn. Vloeren veeg- of stofzuigschoon, geen vlekken of afval achterlaten. Keuken, badkamer en toilet horen schoon te zijn (denk aan het verwijderen van kalkaanslag op kranen en het ontvetten van fornuis en aanrecht). Ramen sluiten en een doek door stoffige kasten kan ook geen kwaad.

• In originele staat (voor zover vereist): Bezemschoon impliceert ook dat alles er netjes uitziet. Als in het contract of de opnamestaat staat dat iets in originele staat moet, verwacht de verhuurder dat je dat hebt gedaan. Bijvoorbeeld: spijkers en schroeven uit de muur, gaatjes dichtgemaakt, en losse laminaatvloeren verwijderd tenzij overgenomen.

Een bezemschoon opgeleverde huurwoning is dus een woning die leeg, schoon en (voor zover afgesproken) in oude staat is.

De term is enigszins interpreteerbaar: sommige verhuurders verstaan onder bezemschoon heel grondig poetsen, anderen vinden het prima zolang het grof vuil weg is en de rest netjes oogt.

Check altijd je huurcontract of informatie van de verhuurder over wat zij onder bezemschoon verstaan. Twijfel je? Overleg met de verhuurder wat er precies verwacht wordt. Zo voorkom je misverstanden op de dag van oplevering.

(Ter vergelijking: bij de oplevering van een koopwoning gaat het er vooral om dat de woning leeg en schoon wordt overgedragen aan de koper, volgens de afspraken op de lijst van zaken. De koper accepteert de woning meestal "zoals hij is" op het moment van verkoop, verbeteringen en veranderingen inbegrepen.

Van originele staat terugbrengen is bij koop doorgaans geen sprake, wel van bezemschoon opleveren. De eindinspectie van een koopwoning bestaat er vooral uit dat koper en verkoper samen checken of alles leeg is en de woning in de afgesproken staat verkeert.)

Eindinspectie en onredelijke eisen van de verhuurder

Voordat je de sleutels inlevert, zal de verhuurder de woning willen inspecteren tijdens een eindinspectie. Vaak gebeurt eerst een voorinspectie (voorafgaand aan de verhuisdag) waarbij de verhuurder of opzichter kijkt wat je nog moet herstellen. Zorg dat je bij deze inspecties aanwezig bent.

Tijdens de eindinspectie loopt de verhuurder (of een inspecteur namens de verhuurder) samen met jou door de lege woning om te controleren of alles volgens afspraak is achtergelaten. Eventuele gebreken of missende herstelpunten kunnen dan ter plekke worden besproken.

Onredelijke eisen

Maar wat als de verhuurder tijdens de (voor)eindinspectie met onredelijke eisen komt? Soms verlangt een verhuurder meer dan wat wettelijk of contractueel verplicht is.

Bijvoorbeeld dat je na ten jaar intensief gebruik alle wanden opnieuw schildert terwijl er slechts normale slijtage is, of dat je een verbetering verwijdert die duidelijk waarde toevoegt. Je rechten als huurder: je hoeft niet in te stemmen met eisen die verder gaan dan waar je wettelijk toe verplicht bent.

Enkele stappen om om te gaan met onredelijke eisen van de verhuurder:

• Ga in gesprek: Vraag waarom iets nodig zou zijn en verwijs naar het huurcontract en de opnamestaat. Als daarin niet staat dat iets moet, of als het normale slijtage betreft, kun je beleefd aangeven dat je daaraan hebt voldaan.

• Wees bereid tot compromis: Soms kun je halverwege tegemoetkomen om escalatie te voorkomen. Bijvoorbeeld afspreken dat jij een deel oplost en de verhuurder de rest laat zitten.

• Schakel hulp in bij conflict: Blijft de verhuurder bij onredelijke oplevereisen en kom je er samen niet uit? Dan kun je advies inwinnen bij een huurteam, de Woonbond of het Juridisch Loket. Zij kunnen aangeven wat je rechten zijn. In uiterste gevallen kun je een geschil laten voorkomen bij de rechter of Huurcommissie. Dit is meestal niet nodig, maar het kan als drukmiddel helpen om te laten weten dat je standpunt sterk is.

• Waarborgsom/discussie: Realiseer je dat de verhuurder eventuele kosten van herstel vaak wil verhalen op je borg. Als jij het niet eens bent met ingehouden borg vanwege onredelijke eisen, kun je dit aanvechten. Bewaar foto’s van hoe je de woning oplevert en de communicatie over de eisen. Met bewijs sta je sterker.

Kortom, laat je niet afschrikken door onredelijke eisen. Houd je aan de regels, documenteer alles (het liefst al vanaf de start van de huur met foto’s) en wees assertief maar redelijk richting de verhuurder. Meestal zal de verhuurder inzien dat hij alleen kan vragen wat redelijk is volgens wet en contract.

Tips om problemen bij de oplevering te voorkomen

Tot slot enkele praktische tips om de oplevering van je huurwoning soepel te laten verlopen en conflicten te vermijden:

• Lees je huurcontract goed: Controleer ruim vóór je verhuizing welke afspraken er in het contract staan over oplevering. Zo kom je niet voor verrassingen te staan. (Staan er specifieke eisen in over schilderwerk, vloeren of schoonmaak?)

• Gebruik een checklist: Maak voor jezelf een oplevering huurwoning checklist met alle punten die je moet doen. Denk aan: gaten dichten, sleutels verzamelen, meterstanden noteren, laatste schoonmaakronde, etc. Afvinken geeft rust en zekerheid dat je niets vergeet.

• Plan een voorinspectie: Vraag je verhuurder om samen een voorinspectie te doen enige tijd voordat je definitief vertrekt. Zo weet je precies wat de verhuurder wil dat je aanpakt. Je hebt dan nog de kans om die dingen te regelen vóór de eindinspectie.

• Herstel kleine gebreken tijdig: Begin op tijd met het wegwerken van gebruikssporen die wel voor jouw rekening komen. Vul gaatjes met geschikt vulmiddel, zet loszittende deurklinken vast, vervang kapotte lampen en maak alles netjes schoon. Dit zijn vaak kleine moeite en voorkomen discussie.

• Overleg over overnames: Wil je spullen of verbeteringen laten zitten? Overleg schriftelijk met de verhuurder of nieuwe huurder wat overgenomen wordt. Zo weet iedereen wat de bedoeling is en kom je niet terug van een koude kermis als de verhuurder ineens wil dat het toch weg moet.

• Laat de woning de laatste dag leeg en bezemschoon achter: Plan je verhuizing zó dat je tijd hebt om na het uitruimen nog even goed door de woning te gaan met bezem, sop en doek. Vergeet niet ook bergingen, tuin en balkons schoon te maken.

• Leg alles vast: Maak foto’s van de woning als je deze verlaat, liefst met datum. Mocht er later discussie ontstaan over schade of schoonmaak, dan heb je bewijs van de staat bij oplevering.

• Communiceer open met de verhuurder: Houd contact. Laat bijvoorbeeld weten wanneer je de laatste spullen ophaalt en wanneer je van plan bent de sleutels in te leveren. Een goede communicatie voorkomt wantrouwen; de verhuurder wil de woning inspecteren in een samenwerking, niet in een strijd.

Met deze tips en kennis van de regels zorg je ervoor dat de oplevering van jouw huurwoning netjes verloopt. Zo kun je met een gerust hart de oude woning achterlaten en je richten op je nieuwe stek!

Ben je na het opleveren van je huurwoning op zoek naar een nieuwe woonruimte? Huurstunt helpt je graag verder. Op onze website vind je een uitgebreid aanbod aan huurwoningen in heel Nederland.

Zo begin je na een soepel verlopen oplevering direct zorgeloos aan je volgende hoofdstuk. Bekijk het actuele aanbod op Huurstunt en vind jouw volgende huurwoning! 🎉

Terug naar het overzicht