Bezwaar maken tegen huurverhoging in 2025 – stappenplan voor huurders

27 maart 2025

In 2025 krijgen veel huurders een huurverhoging. Huurders in de vrije sector kunnen een huurverhoging van maximaal 4,1% verwachten​. Voor sociale huur is de standaard stijging per 1 juli 2025 maximaal 5%​. Verhuurders met inkomensgegevens van huurders met een hoger inkomen mogen in sociale huur zelfs inkomensafhankelijk €50 of €100 extra verhogen​.

Maximale huurverhoging 2025: vrije sector vs. sociale huur

Vrije sector – huurverhoging 2025: Huur je in de vrije sector (geliberaliseerd huurcontract)? Dan geldt er sinds enkele jaren een wettelijk plafond voor de jaarlijkse huurverhoging. In 2025 mag de huur in de vrije sector met maximaal 4,1% omhoog​. Dit percentage is gebaseerd op de inflatie (3,1%) plus 1% extra​. Je verhuurder mag dus niet meer dan 4,1% verhogen, óók niet als in je contract een hoger percentage stond; die contractafspraak is door de wet begrensd​.

Jaarlijkse indexatie

Is in het huurcontract een lagere jaarlijkse indexatie afgesproken, dan geldt uiteraard dat lagere percentage. Verder mag de huur normaal gesproken maar één keer per 12 maanden verhoogd worden. Heb je per 1 januari 2025 al een stijging gehad, dan mag er niet vóór 1 januari 2026 wéér een verhoging komen (behalve in uitzonderingsgevallen zoals woningverbetering)​

Sociale huur

Sociale huur – huurverhoging 2025: Voor gereguleerde sociale huurwoningen liggen de regels anders. Per 1 juli 2025 mogen corporaties en andere verhuurders de kale huur standaard met maximaal 5% verhogen​ als de huidige huur €350 of hoger is. Zit je huidige huur onder €350, dan is maximaal €25,- verhoging toegestaan​. Daarnaast is er een inkomensafhankelijke huurverhoging 2025: huurders met een hoger inkomen kunnen een extra verhoging krijgen in plaats van die 5%.

Hoger inkomen

Concreet mag de verhuurder vragen om €50 extra bij een hoger middeninkomen (bijv. inkomen eenpersoonshuishouden > €57.143) of €100 extra bij een hoog inkomen (eenpersoonshuishouden > €67.366)​. Die hogere bedragen gelden voor meerpersoonshuishoudens bij iets hogere inkomensgrenzen (gezamenlijk > €66.126 voor €50, en > €89.821 voor €100)​. Belangrijk: de verhuurder kan zo’n inkomensafhankelijke huurverhoging alleen voorstellen als hij van de Belastingdienst een indicatie heeft dat je in 2023 in die inkomensgroep valt.

Bezwaar maken

Ontvang je zo’n voorstel ten onrechte (bijvoorbeeld jouw inkomen is gedaald of huishoudgrootte gewijzigd), dan kun je daarop bezwaar maken. Verder gelden in de sociale sector vergelijkbare regels als in de vrije sector: maximaal één keer per jaar verhogen, tijdige schriftelijke aankondiging, en de nieuwe huur mag nooit boven de maximale huur volgens puntenstelsel uitkomen​

Wanneer kun je bezwaar maken tegen een huurverhoging?

In welke situaties is het zinvol om bezwaar te maken tegen de huurverhoging? De wet geeft huurders het recht om onder bepaalde omstandigheden een huurverhoging te weigeren. Hier zijn de meest voorkomende redenen voor bezwaar:

• Huurverhoging boven het toegestane maximum: Dit is een duidelijke reden voor bezwaar huurverhoging. Vraagt de verhuurder meer dan wettelijk mag (boven 4,1% in de vrije sector, of boven de 5%/€50/€100 grens in sociale huur)? Dan is de verhoging onrechtmatig​. Je kunt in je bezwaarbrief aangeven dat het voorgestelde percentage of bedrag hoger is dan toegestaan.

• Inkomensafhankelijke verhoging onterecht: In sociale huur mag een extra huurverhoging op basis van inkomen alleen als je daadwerkelijk in de hogere inkomenscategorie valt. Is je inkomen in 2023 onder de grens gebleven, of ben je inmiddels met meer/minder personen gaan wonen waardoor de categorie anders is? Dan kun je bezwaar maken tegen een inkomensafhankelijke huurverhoging​. Ook zijn er uitzonderingen: bijvoorbeeld als je chronisch ziek of gehandicapt bent, mag de verhuurder geen inkomensafhankelijke huurverhoging doorvoeren​

• Huurverhogingsvoorstel klopt niet: Controleer het voorstel van je verhuurder op fouten. Is de ingangsdatum juist? Staan je huidige huur en de nieuwe huur correct vermeld? Een foutieve berekening, datum of adres in de brief is grond voor bezwaar​. Ook moet de brief minimaal 2 maanden vóór de ingangsdatum bij jou binnen zijn​. Heb je de aankondiging te laat ontvangen (of helemaal niet gekregen)? Dan kun je de huurverhoging uitstellen of afwijzen.

• Te snelle opeenvolging: Zoals genoemd mag de huur niet twee keer binnen 12 maanden verhoogd worden, behalve bij wettelijke uitzonderingen (zoals in het eerste jaar van je huurcontract, na >12 maanden pauze, of na woningverbetering)​. Als jouw verhuurder toch binnen een jaar na de vorige verhoging een nieuwe huurverhoging wil, kun je bezwaar maken.

• All-in huurprijs: Betaal je één bedrag inclusief service en gas/licht (all-in huur)? Dan is een huurverhoging lastig te controleren. In principe mag de verhuurder bij een all-in huur geen huurverhoging doorvoeren tenzij hij de all-in prijs opsplitst in kale huur en servicekosten​. Zolang dat niet is gebeurd, kun je bezwaar maken tegen elke voorgestelde verhoging.

Let op: Slechte onderhoudsstaat of overlast zijn geen geldige bezwaarreden voor de jaarlijkse huurverhoging op zich​. Heb je ernstige gebreken in de woning, dan kun je via een aparte procedure bij de Huurcommissie een tijdelijke huurverlaging aanvragen wegens onderhoudsgebreken, in plaats van bezwaar tegen de verhoging maken​. Ook een plotselinge inkomensdaling is op zichzelf geen reden om de jaarlijkse huurverhoging te blokkeren​ – in zo’n geval kun je wel met je verhuurder in gesprek gaan over huurbevriezing of huurverlaging.

Stappenplan: bezwaar maken tegen de huurverhoging

Heb je vastgesteld dat je een goede reden hebt om bezwaar te maken? Volg dan dit stappenplan om je huurprijs bezwaar correct in te dienen. Tijdigheid en correctheid zijn belangrijk om je recht te halen.

1. Controleer het huurverhogingsvoorstel grondig: Noteer de voorgestelde ingangsdatum en het percentage/bedrag van de verhoging. Vergelijk dit met de maximale huurverhoging 2025 voor jouw situatie. Is het percentage hoger dan toegestaan, of klopt er iets niet aan de brief (te laat ontvangen, fouten)? Bewaar de brief goed; je zult deze nodig hebben als bewijs.

2. Bereid je bezwaar voor: Download de modelbrief bezwaarschrift huurverhoging van de Huurcommissie​. Dit is een standaard voorbeeldbrief waarin je je gegevens, huidige en nieuwe huurprijs en reden van bezwaar invult. Vul de modelbrief in met de juiste informatie.
   
   Geef duidelijk aan op welke grond(en) je bezwaar maakt (bijvoorbeeld “verhoging is hoger dan wettelijk maximum van 4,1%”). Voeg eventueel onderbouwing toe, zoals een verwijzing naar de wettelijke grens of je inkomenssituatie.

3. Stuur je bezwaar op tijd naar de verhuurder: Dien je bezwaar vóór de ingangsdatum van de huurverhoging in bij je verhuurder, het liefst aangetekend of per e-mail met ontvangstbevestiging. Zorg dat de verhuurder het bezwaarschrift uiterlijk een dag voordat de nieuwe huur zou ingaan ontvangt​. Bewaar een kopie van je brief en verzendbewijs. In je brief kun je ook aangeven dat je tot een uitspraak de oude huurprijs blijft betalen.
   
   Belangrijk: betaal vooralsnog alleen de oude huurprijs en niet de verhoogde huur, zodra de ingangsdatum daar is​. Door de oude huur te blijven betalen geef je aan dat je niet akkoord gaat. Als je zonder bezwaar de hogere huur gaat betalen, zit je namelijk direct aan die huur vast, ook als de verhoging onterecht was​.

4. Schakel de Huurcommissie in (indien nodig): Wat gebeurt er na je bezwaar? Er zijn twee mogelijkheden. (a) De verhuurder accepteert je bezwaar en past de huurverhoging aan of laat deze vervallen. In dat geval blijf je gewoon de oude of aangepaste huur betalen. (b) De verhuurder wijst je bezwaar af en wil de volle verhoging doorzetten.
   
   In de sociale sector is de verhuurder in dat geval verplicht om binnen 6 weken na de ingangsdatum een uitspraak van de Huurcommissie te vragen​. Ook in de vrije sector zal de verhuurder naar de Huurcommissie moeten om te bewijzen dat zijn verhoging redelijk is. Als huurder hoef je dus doorgaans niet zelf naar de Huurcommissie te stappen nadat je bezwaar hebt ingediend – dit is aan de verhuurder​.
   
   Blijf intussen de oude huur betalen. De Huurcommissie zal om informatie vragen en uiteindelijk beoordelen of de huurverhoging gerechtvaardigd is. Krijg je gelijk, dan mag de huurverhoging niet (of slechts deels) worden doorgevoerd.
   
   Krijgt de verhuurder gelijk, dan moet je alsnog de verhoging betalen (vaak met terugwerkende kracht). In de praktijk zal bij een duidelijke overschrijding van het maximum (bijv. ten onrechte 6% gevraagd in vrije sector) de Huurcommissie de huurverhoging simpelweg beperken tot het toegestane maximum​

Huurverlaging aanvragen als de huur te hoog is

Sommige huurders ontdekken tijdens het voorbereiden van bezwaar dat hun huurprijs eigenlijk te hoog is voor de kwaliteit van de woning. Bijvoorbeeld: na jaren van kleine verhogingen ligt de huur nu boven de maximale huur op basis van het puntensysteem. In zo’n geval kun je los van het bezwaar tegen de jaarlijkse stijging een huurverlaging aanvragen.

Procedures voor huurprijsverlaging

De Huurcommissie biedt procedures om de huurprijs te verlagen als deze boven de redelijke huurgrens zit. Zo kun je bij een sociale huurwoning de huur laten beoordelen op puntenwaarde en verlagen als de huur hoger is dan toegestaan volgens de woningwaardering​. Ook bij ernstige onderhoudsgebreken kun je via de Huurcommissie een tijdelijke huurverlaging afdwingen​.

Huurders met een laag inkomen

Tot slot konden huurders met een laag inkomen in 2023/2024 een eenmalige huurverlaging krijgen; informeer bij je verhuurder of dergelijke regelingen in 2025 (opnieuw) bestaan. Het aanvragen van huurverlaging staat los van bezwaar tegen een huurverhoging, maar kan in sommige situaties ook het overwegen waard zijn als je huur structureel onbetaalbaar is geworden.

Conclusie

Bezwaar maken tegen een huurverhoging in 2025 is goed te doen als je weet waar je op moet letten. Controleer altijd of de voorgestelde huurverhoging binnen de wettelijke grenzen valt en of de verhuurder aan alle regels voldoet. In de vrije sector is de maximale huurverhoging 2025 begrensd op 4,1%, en in de sociale huur is 5% (of een inkomensafhankelijk bedrag) het maximum – meer dan dat hoef je niet te accepteren. Door proactief op te komen voor je rechten kun je een onterechte of te hoge huurverhoging voorkomen. Zo zorg je dat je huurprijs fair blijft, ook in 2025.​

Terug naar het overzicht