Wanneer mag een verhuurder borg inhouden?

17 november 2020

Laatste update: 28 januari 2025

Woon je in een huurhuis, dan is de kans groot dat de verhuurder je vooraf om een waarborgsom – ook wel borg genoemd – vraagt. In deze blog leggen we uit wanneer een verhuurder de borg niet terug hoeft te geven en wat je kunt doen als borg onterecht ingehouden wordt.

Wat is borg?

Een waarborgsom is een bedrag dat je als huurder betaalt bij het aangaan van een huurovereenkomst. Dit bedrag dient als zekerheid voor de verhuurder, mocht er schade ontstaan aan de huurwoning of als je als huurder de huur niet betaalt.

Hoogte van de waarborgsom

Het bedrag van de waarborgsom huur is meestal gelijk aan een tot drie maanden kale huur. Het doel van deze borg is om de verhuurder financieel te beschermen tegen eventuele risico's.

Belangrijk: vraag altijd een kwitantie van de borg! Dit is een betaalbewijs, waardoor de verhuurder nooit kan beweren dat je geen borg betaald hebt.

Hoeveel borg moet je betalen?

De hoogte van de borg die je moet betalen is niet in de wet vastgesteld. Er is echter wel een maximumbedrag. De verhuurder mag dus niet gewoon vragen wat hij wil voor de huurwoning. De waarborgsom mag maximaal drie maanden kale huur zijn. Dit kan natuurlijk wel een flink bedrag worden.

Huur betalen: vooraf of achteraf?

Veel huurders vragen zich af: betaal je huur vooraf of achteraf? In Nederland betaal je de huur meestal vooraf, aan het begin van de maand. Dit zorgt ervoor dat de verhuurder verzekerd is van betaling voor de komende periode.

Wanneer krijg je de borg terug?

Nadat de huurovereenkomst eindigt en je de woning hebt opgeleverd, vraag je je waarschijnlijk af: wanneer krijg je de waarborgsom terug?

Inspectie van de woning

In de meeste gevallen krijg je de waarborgsom terug nadat de verhuurder de woning heeft geïnspecteerd en heeft vastgesteld dat er geen schade is en er geen openstaande huurachterstanden zijn. Dit proces kan enkele weken duren, maar de verhuurder moet de borg binnen een redelijke termijn terugbetalen.

Termijn voor terugbetaling

Een gebruikelijke termijn borg terugkrijgen huur is binnen 30 dagen na het einde van de huurperiode. Zorg ervoor dat je de woning goed schoonmaakt en eventuele kleine reparaties uitvoert voordat je de sleutel inlevert, om discussie over schade te voorkomen.

Veelvoorkomende betwiste situaties

1. Kleine schoonmaakgeschillen
   Verhuurders en huurders verschillen soms van mening over wat ‘schoon genoeg’ is bij oplevering. Denk aan kalkaanslag in de badkamer, stof op moeilijk bereikbare plekken of een niet-vlekkeloze oven. Hoewel dergelijke schoonmaakpunten vervelend kunnen zijn, vormen ze zelden een grote kostenpost. Toch kan een verhuurder proberen de borg (deels) in te houden voor professionele schoonmaak. Het is daarom slim om vooraf duidelijke afspraken te maken of een checklist te hanteren.

2. Onenigheid over normale slijtage
   Klein kleurverschil op de muur of licht versleten tapijt door dagelijks gebruik valt onder normale slijtage. Soms proberen verhuurders deze slijtage als schade te bestempelen, waardoor ze de borg willen aanspreken. Het is belangrijk om vooraf (bij de incheck) een gedetailleerde opnamestaat te maken, zodat je kunt aantonen dat bepaalde slijtage onvermijdelijk is.

3. Verouderde elementen in de woning
   Als bijvoorbeeld een oude boiler of verwarmingsketel tijdens de huurperiode kapotgaat, ontstaat soms discussie: gaat het om gewone slijtage door de leeftijd van het apparaat of is er sprake van onzorgvuldig gebruik? Een oudere installatie kan eerder mankementen vertonen, zonder dat de huurder daar iets aan kan doen. Verhuurders moeten bewijzen dat de schade buiten normaal gebruik valt om aanspraak te maken op (een deel van) de borg.

4. Kleine reparaties die de huurder zelf kan verhelpen
   Boorgaatjes dichten of een afgebroken douchekop vervangen zijn kleine klussen die huurders vaak zelf kunnen oplossen vóór de oplevering. Wanneer dit niet of onvolledig gebeurt, kan de verhuurder kosten in mindering brengen op de borg. Zorg er daarom voor dat je vooraf checkt welke reparaties onder jouw verantwoordelijkheid vallen en voer deze uit voordat je vertrekt.

Lees ook: Huurcontract opzeggen? Houd rekening met deze regels

Wanneer mag de verhuurder borg inhouden?

Een verhuurder mag de borg alleen inhouden onder specifieke omstandigheden. In Artikel 7:224 van het Burgerlijk Wetboek staat dat de huurder de woning bij het einde van de huurovereenkomst in dezelfde staat moet opleveren als waarin hij de woning heeft ontvangen, rekening houdend met normale slijtage. Dit impliceert dat je als huurder niet kunt worden aangesproken op ‘gebruikssporen’ die horen bij regulier gebruik van de woning.

• Normale slijtage: slijtplekken in tapijt, verkleuring van verf en kleine krasjes door alledaags gebruik.
• Schade: bijvoorbeeld grote gaten in de muur, gebroken tegels of hardnekkige vlekken die niet door normaal gebruik ontstaan.

Redenen voor inhouding

Dit zijn de meest voorkomende redenen waarom een verhuurder ervoor zou kiezen om (een deel van) de borg in te houden:

• Schade aan de woning: Als de verhuurder schade constateert die niet onder normale slijtage valt, kan de borg worden gebruikt om deze schade te herstellen. Dit kan bijvoorbeeld gaan om gaten in de muren, beschadigde vloeren, of gebroken onderdelen van het interieur.

• Huurachterstand: Als er op het moment van vertrek nog openstaande huur is, kan de verhuurder dit bedrag verrekenen met de borg.

• Onvoldoende schoonmaak: Wanneer de woning niet goed is schoongemaakt, kan de verhuurder kosten voor professionele schoonmaak inhouden op de borg.

Bewijs van schade

De verhuurder moet kunnen aantonen dat de schade door de huurder is veroorzaakt en dat deze schade niet al aanwezig was toen de huurder in de woning trok. Het maken van een opnamestaat aan het begin van de huurperiode kan helpen om discussies hierover te voorkomen.

Kan de verhuurder dit niet aantonen? Dan mag er geen borg ingehouden worden.

Normale slijtage versus schade

Een veelvoorkomend discussiepunt is het verschil tussen normale slijtage en schade.

Wat is normale slijtage?

Normale slijtage is de natuurlijke achteruitgang van de woning die ontstaat door dagelijks gebruik, zoals lichte verkleuring van de verf of het verslijten van vloerbedekking. De kosten voor het verhelpen van normale slijtage mogen niet in rekening worden gebracht bij de huurder.

Wat valt onder schade?

Schade is alles wat buiten normaal gebruik valt. Bijvoorbeeld diepe krassen in de vloer door het schuiven met meubels of brandplekken op het aanrecht door hete pannen. De verhuurder mag deze kosten wel verhalen op de borg.

Om ervoor te zorgen dat je de waarborgsom terugkrijgen zonder problemen, is het belangrijk om zorgvuldig om te gaan met de woning en eventuele schade direct te melden.

Stappenplan: zo voorkom je dat de verhuurder de borg inhoudt

Er zijn een aantal stappen die je kunt nemen om ervoor te zorgen dat je de borg aan het einde van de huurperiode zonder problemen terugkrijgt.

1. Controleer de opnamestaat

• Pak de opnamestaat en foto’s erbij die bij aanvang van de huur zijn gemaakt.
• Vergelijk deze met de huidige staat van de woning.
• Noteer eventuele verschillen en check of die onder normale slijtage vallen (art. 7:224 BW).

2. Maak foto’s of video’s bij vertrek

• Documenteer de woning grondig vóórdat je de sleutel inlevert.
• Leg vooral plekken vast waar discussie over kan ontstaan (vloeren, muren, keuken, badkamer).
• Zo kun je later bewijzen dat je de woning in goede staat hebt achtergelaten.

3. Vraag onderbouwing van de verhuurder

• Verzoek de verhuurder schriftelijk (per e-mail of aangetekende brief) om een gespecificeerde reden voor borginhouding.
• Laat de verhuurder bewijzen (bijv. met foto’s, offertes of facturen) dat er daadwerkelijk sprake is van schade of achterstallige huur.

4. Schrijf een formele klacht

• Als de verhuurder niet reageert of je bent het oneens met de inhouding, stel dan een formele klacht op.
• Leg uit waarom je vindt dat de inhouding onterecht is (bijvoorbeeld omdat het om normale slijtage gaat).
• Verwijs hierbij naar artikel 7:224 BW en eventuele richtlijnen van de Huurcommissie.
• Vraag de verhuurder binnen een redelijke termijn (bijv. twee weken) met een oplossing te komen.

5. Win juridisch advies in

• Krijg je geen bevredigende reactie? Raadpleeg dan een juridisch loket, rechtswinkel of huurrechtadvocaat.
• Zij kunnen je vertellen hoe sterk je staat en welke vervolgstappen mogelijk zijn.

6. Overweeg (alternatieve) geschiloplossing

• Sommige verhuurders staan open voor bemiddeling, bijvoorbeeld via een mediator, om een langdurige rechtsgang te vermijden.
• Kom je er niet uit, dan kun je naar de Huurcommissie of kantonrechter stappen. Houd er rekening mee dat de Huurcommissie vooral bevoegd is in huurprijs- en servicekostenkwesties, maar hun richtlijnen zijn alsnog nuttig in discussies over gebreken.

7. Bewaar alle communicatie en bewijzen

• Houd kopieën bij van e-mails, brieven en eventuele reacties van de verhuurder.
• Zorg dat je alle facturen, foto’s en documentatie op één plek hebt. Bij een rechtszaak of officieel bezwaar heb je deze informatie nodig.

Wat kun je doen als de verhuurder onterecht borg inhoudt?

Het kan voorkomen dat je van mening bent dat de verhuurder de borg onterecht inhoudt.

1. Communicatie met de verhuurder

Neem eerst contact op met de verhuurder om duidelijkheid te krijgen over de reden van de inhouding. Soms is er sprake van een misverstand dat eenvoudig opgelost kan worden.

2. Schriftelijke klacht

Als je er niet uitkomt, kun je een schriftelijke klacht indienen bij de verhuurder waarin je uitlegt waarom je vindt dat de borg terugbetaald moet worden.

3. Juridisch advies

Mocht dit geen resultaat opleveren, dan kun je overwegen om juridisch advies in te winnen of naar de Huurcommissie te stappen. De verhuurder moet kunnen bewijzen dat de inhouding terecht is. Zonder bewijs van schade of huurachterstand is de verhuurder verplicht de borg volledig terug te betalen.

Lees ook: Mag een verhuurder huisdieren verbieden?

Conclusie

Een waarborgsom huur biedt de verhuurder zekerheid, maar het is ook belangrijk dat huurders weten wat hun rechten zijn. Door bij aanvang van de huurperiode goede afspraken te maken en een opnamestaat op te stellen, kun je problemen voorkomen.

Terug naar het overzicht