Stel, Mark heeft een woning gekocht met een hypotheek. Na een paar jaar krijgt hij een baan in het buitenland en besluit hij zijn woning in Nederland te verhuren. Mark gaat ervan uit dat dit geen probleem is en regelt een huurder voor zijn woning. Echter, in zijn hypotheekakte staat een huurbeding. Wat betekent dit?
Een huurbeding is een clausule in de hypotheekakte van een woning die bepaalt dat de woning niet verhuurd mag worden zonder toestemming van de hypotheekverstrekker. Dit beding is relevant in situaties waarin de eigenaar van een woning met een hypotheek deze wil verhuren.
Vraag jij je af of je je huis mag verhuren? Lees dan ook eens deze blog!
Het huurbeding is bedoeld om de belangen van de hypotheekverstrekker te beschermen. Wanneer een pand wordt verhuurd, verandert de situatie namelijk voor de geldverstrekker. De volgende punten zijn belangrijk om te begrijpen waarom het huurbeding wordt opgenomen:
Verlies van controle: Bij verhuur heeft de eigenaar minder directe controle over het pand. Dit kan het risico verhogen dat de waarde van het pand vermindert door bijvoorbeeld slecht onderhoud.
Huurdersrechten: In Nederland hebben huurders sterke huurbescherming. Dit betekent dat als een pand verhuurd wordt en vervolgens gedwongen verkocht moet worden (bijvoorbeeld bij een executieverkoop wegens betalingsachterstand), de huurder vaak niet zomaar uit de woning gezet kan worden. Dit kan de verkoop bemoeilijken en daarmee de kans verkleinen dat de hypotheekverstrekker zijn geld terugkrijgt.
Het huurbeding staat standaard in de meeste hypotheekakten. Wanneer de eigenaar van een woning besluit de woning te willen verhuren, moet hij toestemming vragen aan de bank. De bank zal vervolgens beoordelen of de verhuur de waarde van het onderpand (de woning) niet schaadt en of de eigenaar nog steeds in staat is om de hypotheeklasten te betalen.
Toestemming vragen aan de bank: De eigenaar dient een formeel verzoek in bij de hypotheekverstrekker. Hierbij moet hij vaak informatie verstrekken over de huurder, de huurprijs en de looptijd van de huurovereenkomst.
Risicobeoordeling door de bank: De bank beoordeelt of de verhuur leidt tot een toename van risico's. Vaak is de hoogte van de hypotheek ten opzichte van de waarde van de woning bepalend voor de beslissing.
Het overtreden van een huurbeding kan serieuze gevolgen hebben. De geldverstrekker heeft in dit geval het recht om maatregelen te nemen, en deze kunnen behoorlijk verstrekkend zijn:
Directe opeisbaarheid van de hypotheek: Als de eigenaar zonder toestemming de woning verhuurt, kan de bank eisen dat de gehele hypotheekschuld onmiddellijk wordt terugbetaald. Dit is een forse maatregel die de eigenaar in financiële problemen kan brengen.
Executieverkoop: In extreme gevallen kan de bank overgaan tot een executieverkoop van het pand. Dit betekent dat de woning gedwongen verkocht wordt om de openstaande hypotheekschuld te vereffenen.
Ook voor huurders heeft het huurbeding gevolgen. Stel dat een huurder zonder medeweten van de hypotheekverstrekker een woning huurt die eigenlijk niet verhuurd had mogen worden. Wat zijn dan de rechten van de huurder?
Huurbescherming: In veel gevallen heeft de huurder huurbescherming, zelfs als de verhuur in strijd is met het huurbeding. Dit betekent dat de huurder niet zomaar uit de woning gezet kan worden, zelfs als de bank besluit het pand te verkopen.
Risico van onzekere woonsituatie: Toch is het belangrijk voor huurders om op de hoogte te zijn van de situatie. Als de woning gedwongen verkocht wordt, kan dit uiteindelijk wel betekenen dat de huurder een nieuwe huisbaas krijgt of, in het slechtste geval, dat de huurder uiteindelijk toch moet vertrekken.
Het huurbeding is altijd van toepassing wanneer een woning is gefinancierd met een hypotheek waarbij de bank als hypotheekhouder een clausule heeft opgenomen dat verhuur alleen mogelijk is met toestemming. Dit betekent dat zowel reguliere eigen woningen als investeringspanden onder het huurbeding kunnen vallen, zolang er een hypotheek is gevestigd door een geldverstrekker die dit beding toepast.
Hypotheken bij particuliere woningen: Het huurbeding geldt meestal voor particuliere woningen die met een hypotheek zijn gefinancierd. De meeste banken willen namelijk niet dat woningen die bedoeld zijn voor eigen bewoning zonder hun medeweten worden verhuurd.
Hypotheken bij beleggingspanden: Ook bij beleggingspanden kan een huurbeding gelden, hoewel sommige hypotheekverstrekkers speciale beleggingshypotheken aanbieden waarbij verhuur wel wordt toegestaan onder strikte voorwaarden.
Controleer de hypotheekakte: Lees goed de hypotheekakte door voordat je overweegt de woning te verhuren. Hierin staat vermeld of er een huurbeding van toepassing is en welke voorwaarden gelden.
Vraag schriftelijk toestemming: Zorg altijd voor schriftelijke toestemming van de hypotheekverstrekker als je besluit de woning te verhuren. Dit biedt duidelijkheid voor zowel jou als de bank en voorkomt problemen in de toekomst.
Wees eerlijk tegen huurders: Informeer potentiële huurders altijd over de hypotheekstatus van de woning en vraag naar de toestemming van de bank. Dit voorkomt verrassingen voor de huurder als de bank besluit in te grijpen.
Een huurbeding is een belangrijke clausule in veel hypotheekakten die eigenaren verplicht om toestemming te vragen aan de bank voordat zij hun woning verhuren. Deze bepaling is bedoeld om de belangen van de hypotheekverstrekker te beschermen en kan grote gevolgen hebben als het wordt overtreden.