Besluit kleine herstellingen

Het Besluit Kleine Herstellingen is een belangrijk onderwerp voor zowel huurders als verhuurders. Het bepaalt namelijk welke reparaties voor rekening van de huurder komen en welke voor de verhuurder zijn. Op deze pagina leggen we uit wat het besluit precies inhoudt, geven we praktische voorbeelden, en lichten we enkele uitzonderingen toe.

Wat is het besluit kleine herstellingen?

Het Besluit Kleine Herstellingen is een onderdeel van het Nederlands huurrecht. Het besluit legt vast welke onderhoudswerkzaamheden de huurder van een woning zelf moet uitvoeren. Dit zijn vaak kleine reparaties of onderhoudswerkzaamheden die redelijkerwijs van een huurder verwacht kunnen worden.

Definitie: Kleine herstellingen zijn onderhoudswerkzaamheden of reparaties aan een huurwoning die eenvoudig en goedkoop zijn om uit te voeren.

In de praktijk betekent dit dat een huurder verantwoordelijk kan zijn voor bepaalde aanpassingen of reparaties binnen de woning. De gedachte hierachter is dat de huurder in een goede staat van onderhoud zorgt voor zijn huurwoning, zonder dat de verhuurder bij elk klein defect ingeschakeld hoeft te worden.

Waarom is het belangrijk?

Het Besluit Kleine Herstellingen voorkomt discussies en geeft duidelijkheid aan zowel huurders als verhuurders. Huurders weten welke werkzaamheden zij zelf moeten uitvoeren en kunnen hier rekening mee houden bij het huren van een woning. Voor verhuurders is het besluit een handige richtlijn om onnodige onderhoudskosten te vermijden.

Wat valt onder kleine herstellingen?

De wet geeft een lijst van onderhoudswerkzaamheden die onder kleine herstellingen vallen. Hier is een overzicht van enkele veelvoorkomende voorbeelden die door huurders uitgevoerd moeten worden:

• Verlichting: Vervangen van kapotte lampen in gemeenschappelijke ruimtes zoals de gang of hal.
• Schilderwerk binnen: Het opnieuw schilderen van kleine delen van de binnenkant van de woning.
• Deurscharnieren en sloten: Smeren van deurscharnieren, het vervangen van kapotte sloten en het aanbrengen van nieuw hang- en sluitwerk.
• Verwarming: Ontluchten van radiatoren en schoonmaken van filters in een mechanische ventilatie.
• Wandcontactdozen en schakelaars: Vervangen van kapotte wandcontactdozen of schakelaars.

Tip: Check altijd de huurovereenkomst. In sommige gevallen kan deze specifieker omschrijven wat van de huurder verwacht wordt.

Voorbeelden van reparaties voor de verhuurder

Hoewel de huurder veel kleine herstellingen moet doen, zijn er bepaalde reparaties die voor de rekening van de verhuurder komen. Dit betreft vaak grotere en structurele reparaties. Voorbeelden hiervan zijn:

• Onderhoud van de CV-ketel: Het jaarlijks onderhoud van de CV-ketel is de verantwoordelijkheid van de verhuurder.
• Buitenschilderwerk: Het schilderen van de buitenkant van de woning, zoals kozijnen en gevels.
• Dakreparaties: Herstellingen aan het dak of andere structurele onderdelen van het gebouw.

De verhuurder is verplicht om de woning in goede staat te houden en moet dus zorgen voor groot onderhoud en reparaties die buiten het bestek van het Besluit Kleine Herstellingen vallen.

Uitzonderingen op de regel

Er zijn uitzonderingen op het Besluit Kleine Herstellingen. Dit zijn gevallen waarin de huurder niet zelf hoeft te betalen voor kleine reparaties. Enkele veelvoorkomende situaties zijn:

• Ouderdom of slijtage: Als een onderdeel door ouderdom of slijtage kapot gaat, moet de verhuurder dit vervangen, ook als het normaal gesproken onder de verantwoordelijkheid van de huurder zou vallen.
• Onveilige situaties: Wanneer een kleine herstelling leidt tot een onveilige situatie, is het de taak van de verhuurder om de herstelling te laten uitvoeren.
• Beschadigingen door derden: Als de schade is veroorzaakt door bijvoorbeeld een burenruzie of een storm, dan valt dit vaak niet onder de verantwoordelijkheid van de huurder.

Voorbeeld: Als een raam door stormschade kapot is gegaan, moet de verhuurder dit herstellen, ondanks dat het vervangen van ruiten meestal onder kleine herstellingen valt.

Tips voor huurders

Hier zijn enkele tips om de kosten en moeite van kleine herstellingen te minimaliseren:

• Preventief onderhoud: Voorkomen is beter dan genezen. Door preventief te handelen, zoals regelmatig het schoonmaken van filters, kun je grotere problemen voorkomen.
• Houd een onderhoudslogboek bij: Schrijf op wanneer en welke reparaties je hebt uitgevoerd. Dit kan helpen om bij te houden welke reparaties je al hebt gedaan en geeft de verhuurder inzicht in het onderhoud van de woning.
• Onderhandel vooraf: Sommige verhuurders zijn bereid om kleine reparaties op zich te nemen, afhankelijk van de staat van de woning of de huurprijs. Bespreek dit voordat je het huurcontract tekent.

Veelgestelde vragen 

1. Moet ik altijd betalen voor kleine herstellingen?

   • Ja, tenzij er sprake is van slijtage, ouderdom of externe oorzaken.

2. Wat als de verhuurder toch verwacht dat ik grote reparaties doe?

   • Dit is wettelijk niet toegestaan. Grote reparaties zijn de verantwoordelijkheid van de verhuurder.

3. Kan ik kleine herstellingen weigeren?

   • Nee, als huurder ben je verplicht om deze reparaties uit te voeren. Anders kan de verhuurder zelf reparaties laten uitvoeren en de kosten op de huurder verhalen.

Conclusie

Het Besluit Kleine Herstellingen geeft huurders en verhuurders duidelijke richtlijnen over wie verantwoordelijk is voor welke onderhoudstaken. Door goed op de hoogte te zijn van dit besluit, kun je als huurder onaangename verrassingen voorkomen en weet je als verhuurder wat je van je huurder mag verwachten.